为您找到与房地产 开发产品 开发成本核算会计相关的共200个结果:
虽然我国已经出现了购买力较高的老年旅游者群体,但从整个老年旅游市场来看,具备很强支付能力的人群所占比例并不大。另外,我国老年消费者,大多经历了低生产力水平、低消费水平的阶段,习惯了俭朴的生活方式,养成了精打细算、反对铺张的消费习惯。所以说,重点开发物美价廉型养老旅游产品,可以迅速为市场所接受,刺激市场的进一步成熟。
农家乐养老旅游产品,农家乐一般都位于环境优美的自然景区,这些地方空气清晰、环境宜人,且经济实惠,对大多数老年旅游者具有吸引力。如:可针对老人渴望长寿的愿望,在一些着名的长寿村开发农家乐养老旅游产品,让老年人融入当地的生活,感受当地的人文风情。
另外开发价廉物美型养老旅游产品还可充分利用老年福利院。我国的福利院大都是政府出资修建的,配套设施较齐全,老年旅游者能以较低的价格入住,花较少的钱就可以感受异地优美的自然风光,在旅游中养老,养老中旅游。对于经济拮据但又想在宜人的环境中养老、旅游的老年旅游者来说,老年福利院旅游产品是可行的。
总之,我国养老旅游市场是具有较大开发潜力的市场,其开发在我国刚刚起步,存在较大的市场空间,这对旅游行业来说,不仅是一个机遇更是一种挑战。我们应充分认识我国老年旅游市场的现状,加大开发力度,针对老年市场的特殊性及老年人的消费特征开发出丰富的养老旅游产品,满足各层次的老年旅游者的需求,这样才能在激烈的竞争中谋求更广阔的发展空间。
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由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。今天读文网小编将与大家分享解析房地产开发项目中投资决策风险相关论文。具体内容如下:
解析房地产开发项目中投资决策风险
房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。
1.房地产项目投资决策简要介绍
房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。
房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。
想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。
2.投资决策过程中的风险及相应要点
2.1重视项目区位风险
由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。
项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。
其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。
其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。
2.2加强项目可行性的论证
房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。
2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理
房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。
合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险:
进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。
采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。
3.结语
综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。
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企业在研究与开发活动中,往往要进行计划、设计、论证、研制、实验、定型、测试等一系列活动,这些活动会产生大量的研究与开发费用。
今天读文网小编要与大家分享的是:研究与开发费用会计处理的探讨相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
研究与开发费用会计处理的探讨
在市场经济条件下,企业必须在竞争中求生存、谋发展。随着生产集约化程度的提高,经济体制和产业结构的不断优化,企业之间竞争日益激烈,特别是企业之间产品品种和质量的竞争愈演愈烈。在企业产品乃至生产经营的竞争中,先进科学技术的开发占有越来越重要的地位。因此,许多公司不得不投入巨额资金进行研究与开发活动。研究和开发活动已经成为企业生存和发展的生命线。因此,一些企业每年会发生大量的研究与开发费用。这些研究与开发费用往往占企业经营支出的很大比重。因此,对研究与开发费用的会计处理恰当与否,直接关系到财务报告的质量。为此,加强研究与开发费用会计的理论探讨非常必要。
正确界定研究与开发活动,是恰当进行相关的会计处理和财务信息揭示的关键。
1、企业(不包括从事采掘勘探石油、天然气和矿产等的企业)研究与开发活动的含义。
企业的研究与开发活动分研究活动和开发活动两部分来界定。研究活动是指为取得新的科学或技术知识而做的努力,这种努力是有计划的、创造性的。把研究活动按是否为解决特定实际问题而展开,又可以分成基础研究和应用研究。前者的费用支出与未来的收益之间通常没有直接的联系;而后者的费用支出往往有直接的受益对象。开发活动是指为了在商业生产或使用之前形成新的或实质性改进的产品、工艺等,而把科学技术知识有计划地付诸实践的活动。尽管研究活动与开发活动不同,但它们是紧密相联的:研究活动是开发活动的前奏,通过前者获得新的科学技术知识,再通过后者将新的科学技术知识即研究成果付诸实践。因此,我们常常把企业的研究与开发活动看成一个整体,当作一个项目的两个阶段。
2、研究与开发活动的会计处理方法。
企业在研究与开发活动中,往往要进行计划、设计、论证、研制、实验、定型、测试等一系列活动,这些活动会产生大量的研究与开发费用。例如科研人员、服务人员(如科技管理人员等)的工资费用,耗用的化学试剂、仪器配件等各种材料,自有设备、房屋等固定资产的折旧费、维修费,租赁设备、房屋的租金或使用费等。研究与开发费用的会计处理,就是对企业在研究与开发活动中发生的这些费用进行确认、计量、记录和报告。关键是第一步,即确认,也就是将研究与开发费用确认为资产项目还是作为当期费用。
对确认费用有两条具体标准:
(1)按权责发生制标准来确认本期的费用;
(2)按划分收益性支出与资本性支出的标准来确认本期的费用。
这两条标准的核心是收入与费用的配比原则。根据研究与开发活动的含义,应把研究与开发费用资本化为资产项目,以后在其收益期分期摊销。但研究与开发活动有其独特的性质,即具有一定的风险性。有的研究与开发项目获得成功,会增加企业未来收益,如形成专利权等;有的研究与开发项目则可能以失败告终。这就是说,研究与开发活动成功与否存在着不确定性,更具体地说,与研究开发活动有关的未来经济利益流入企业具有不确定性。因此,如果将企业研究与开发活动的全部支出资本化为资产项目而后在其收益期间分期摊销,不符、稳健性原则,同时也很可能导致企业财务报表失真,虚增资产、虚增收益;
如果将企业研究与开发活动全部支出费用化即从当期收益中立即冲销,又有悖于收入与费用的配比原则。研究活动是开发活动的前奏,与开发活动相比,研究活动带来的未来经济利益具有更高的不确定性。而且,一项研究项目可能与好几个开发项目有关,有的开发项目能取得成功,有的开发项目却遭致失败,又很难辨别哪些研究费用是成功开发项目的花费,哪些研究费用是失败开发项目的花费。因此,企业常把研究费用全部费用化。这样,有关研究与开发费用会计处理的探讨,实质上也就成为开发费用资本化与费用化的争论。
将开发费用资本化的理由主要有:
(1)企业投入大量资金用于研究与开发活动,是为了获得未来经济利益,而不是作为当期生产所必需的制造费用。
(2)将研究与开发费用从当期收益中冲销,人为地使新产品引进的前期和早期利润降低,有违权责发生制。
(3)将研究与开发费用立即从当期收益中冲销,降低了报告利润,会抑制企业管理当局进行研究与开发活动的积极性。
将研究与开发费用当期费用化的理由主要有:
(1)能更真实地反映企业的现金流量。
(2)将研究与开发费用资本化,要对未来经济利益进行主观判断,相对而言,当期费用化更具有客观性。
(3)将研究与开发费用资本化,随后按收入与费用的配比原则分期摊销,在实际操作上有一定的困难,企业也可能通过费用的摊销来控制其各期收益。
3、两种会计处理方法的各国实务比较。对上述两种方法的使用,世界各国有不同的选择(表见下页)。
从表中可以看出,大多数国家采取谨慎态度,广泛采用研究与开发费用当期费用化的方法。也有在特定条件下采用资本化并系统摊销的方法。
注:a、在特定条件下,开发费用除外;b、如果研究与开发费用资本化,那么必须建立准备帐户;C、在特定条件下,计算机软件开发费用除外。
近年来,研究与开发费用的会计处理问题,已经引起我国准则制定机构的足够重视。财政部也曾发布研究与开发费用准则征求意见稿。该征求意见稿要求将企业进行研究与开发活动发生的费用在其发生时直接计入当期损益。我国现行会计实务也将研究与开发费用作为“企业管理费”处理。
从上文对研究与开发费用的含义及其会计处理方法的讨论来看,从理论上讲,企业的开发费用可分两部分进行会计处理,即将成功的开发活动费用资本化以及将失败的开发活动费用直接冲销当期收益。但是,由于与研究开发活动有关的未来经济利益是否流入企业及其金额与时间分布具有高度的不确定性,难以操作,导致对开发费用会计处理的资本化与当期费用化之争。
从20世纪80年代中期起,我国会计规范的制定开始注重借鉴国际惯例。在当前的市场经济条件下,我国一些规模较大或高新技术企业一般都没有研究开发部,每年花费的研究与开发费用数额较大并逐年增加。鉴于当前企业会计人员和股民素质总体水平不高,应当注意会计处理的可操作性,尽可能使之简便,因而对研究与开发费用采用直接冲销当期收益的做法是可行的,也是符合国际惯例的。但是,应当预见,随着研究与开发活动的广泛和深入及其费用的增加,随着我国企业会计人员和股民素质的提高,对预期成功的开发活动费用进行资本化会计处理更为恰当,也更符合研究与开发活动本身的性质,英国研究与开发费用会计准则的制定过程就反映了这种趋势。
笔者认为,尽管研究与开发活动成功与否具有不确定性,但企业对开发费用是资本化还是直接冲销当期收益,应当由企业管理当局根据自身实际情况作出决定并进行解释。因此,我国研究与开发费用会计准则应具有一定的灵活性,不应当强制企业采用一种方法,而应当列举开发费用资本化应符合的条件,允许企业在资本化和费用化之间作出选择;继而再在信息揭示方面进行严格规范,要求企业解释采用资本化的原因,并提供预期经济利益增加的详细预测资料。此外,我们还可以借鉴美国的做法,对一些特殊行业,如计算机行业,另行制定研究与开发费用准则。
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财务管理是企业管理的一个组成部分,它是根据财经法规制度,按照财务管理的原则,组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。简单的说,财务管理是组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:浅议e时代集团房地产开发企业的财务管理相关论文。文章仅供参考阅读,希望能帮助到大家。
浅议e时代集团房地产开发企业的财务管理全文如下:
有人将21世纪称之为信息时代,也有人称之为网络时代,我们将它简称为e 时代更为形象和具有代表性。随着以网络为代表的信息技术的迅速发展,全球房地产业也开始了一场深刻变革,一方面是智能化住宅小区开始走入普通人的生活;另一方面是房地产经营方式更加突出信息时代的特点。近几年来,我国住宅与房地产业每年拉动经济增长1.5%~2%,住房建设投资额以 7%的增幅上升,已成为拉动国民经济增长的主要动力之一。特别是国家作出“让房地产成为我国国民经济的支柱产业”的决策,以及住房分配货币化等一系列政策的全面实施,进一步确定了房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。面对e 时代的变迁,我国集团房地产企业的发展面临着前所未有的机遇和挑战。企业成败的关键在管理,而财务管理是企业管理的核心。
目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化,提高了财务部门的工作效率,但也存在一个共同的缺陷,它只是简单模仿和照搬手工流程,将一项项相对独立的工作搬到计算机中,并通过一个个相对独立的子系统(如工资核算系统、固定资产核算系统)完成相应的工作,它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息,缺乏会计数据传输的实时性。在经济环境瞬息万变的今日,信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的采购费用发生时,或一笔非法事件的发生,会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。随着集团房地产开发企业业务做大做精,管理层对信息的需求和预期发生改变,传统的财务管理信息系统必须更新。实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。怎样实现财务、业务一体化,以达到真正有效的经营运作控制,实现信息高度集成,这就是笔者所探讨的主题。
新项目开发应进行财务预算管理,即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险,这是因为必须投入大量的资本,而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。
1.立项环节的控制
各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:
●成本费用估算和控制目标及措施;
●投资及效益测算、利润体现安排;
●税务环境及其影响;
●资金计划;
●《竞投方案》;
●投资风险评估及相应的对策;
●项目综合评价意见。
2.规划设计环节的控制
总体规划设计方案,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后进入下一设计阶段(如小区设计、单体设计、施工图设计)。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标。
关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。
由此可见,集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后,各开发公司在财务分析子系统中,编制有关项目的阶段性预算,从财务管理的角度,把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制,因此,在管理软件中需要进行预算管理科目的设置,如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时,可以在总账中按部门录入其发生额,在进行数据处理时,可以按照部门进行归类汇总,在将数据转化为信息输出时,按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要,对项目进行预算控制。
1.房地产开发成本的核算
(1)成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。
相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。笔者认为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理,明确所属级次及隶属关系。
(2)成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。
2.网络化反馈式成本控制
公司高级管理层根据管理需要,根据期初编制有关项目的预算信息系统,随着项目的进展,将有关业务信息录入账务系统,使用资金单位在旬末的3日前,将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库,经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后,由网上发布到执行分公司或部门,按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置,使各业务岗位相互稽核,资金在授权范围内审批和使用,杜绝先斩后奏现象,以往具有权力特征的资金使用,通过资金计划管理信息系统得到规范。
资金的使用在网络上向公司决策层公开,堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示,实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询,给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析,不仅可以了解该项目的当前状况,而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项,从而可以从源头对异常现象进行分析,有针对性地采取措施。期末,管理者通过项目进行预算分析,为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高,同时也对高层管理人员形成了制约。
1.加强房屋销售的计划性和价格的准确性。利用信息化销售管理系统对房屋的竣工时间、户型、数量进行计算机统计,销售部门负责房屋的销售预定,企管部物价科根据市场调查、成本数据、历史价格及周边房地产价格进行综合评审,向价格管理部门申报房屋的销售价格,企管部物价科对销售违价有处理权包括处罚权。各分公司销售部在每旬前3天通过全公司的销售信息网络集合旬回款计划,每天将房屋销售情况输入计算机,将销售房屋的种类、户型、合同号、价格、房款总额、款项回笼等到信息通过因特网传送到总公司资金数据库,使公司高级管理层能随时通过计算机网络了解市场动态,了解各分公司的销售及存量房的情况,适时调整营销策略。
2.提高销售工作的透明度。通过计算机网络信息管理使销售工作的透明度提高,公司高级管理层可以通过计算机网络对客户了如指掌,以往销售人员动不动就要挟经理,销售人员吃里扒外,采用与客户联手暗地抄房获取房屋销售差价等手段,来对付公司的情况都在高度透明的计算机网络管理下不复存在。
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成本核算是指将企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集,以计算总成本和单位成本。成本核算通常以会计核算为基础,以货币为计算单位。成本核算是成本管理的重要组成部分,对于企业的成本预测和企业的经营决策等存在直接影响。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:论《成本会计》中成本核算公式的教学相关论文。内容仅供参考阅读,希望能对大家有所帮助!
论《成本会计》中成本核算公式的教学全文如下:
在实际工作中,企业的生产工艺的多样性决定了费用的发生情况和成本核算的多样性,《成本会计》作为主要反映企业成本核算方法的课程,对这种多样性的体现就是各种费用分配和成本计算方法与计算公式的多样性。名目繁多的费用分配和成本计算方法与计算公式让学生眼花缭乱,若学生在学习中不理解计算公式的原理和费用成本计算分配方法的特点与应用范围,只是死记硬背,很容易将不同的计算公式和计算方法相互混淆,应用时不是文不对题,就是无从下手,令学生觉得疲惫不堪还事倍功半,从而对成本会计课程产生畏难情绪,失去进一步学习的信心和兴趣。
因此,教师在教学中,应根据成本核算的特点,结合实际工作,既要总结成本核算的基本原理与公式,又要发挥学生学习的主观能动性,引导学生寻找规律,自主总结一些具体公式的特点和应用条件,以提高教学质量。
要达到以上目标,要做到以下几点:
现代企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展,其很重要的竞争策略就是低成本战略,这就使得成本核算和管理变得异常重要,学习《成本会计》的目的就是要能正确的进行成本费用核算与分配,以正确计算利润,加强成本控制,提高企业的核心竞争力。《成本会计》的核心内容就是讲述各项成本费用如何分配,既然要分配,就必然会涉及到分配什么(成本费用额),分配的标准是什么,参与分配的受益对象是谁的问题。这就引申出了成本分配的基本公式:
分配率=成本费用额÷分配标准之和
某受益对象应分配额=该受益对象的分配标准×分配率
要向学生指出,所有的成本分配公式都是建立在这个基本公式的基础上,使学生在理解的基础上记忆与应用,达到融会贯通,举一反三。
针对各种成本费用分配方法与计算公式的多样性的特点,针对《成本会计》教学中的重点难点,发挥学生学习的主观能动性,引导学生自主总结一些较难的或较重要的具体公式的特点,以方便理解记忆与应用。
2.1 辅助生产费用的顺序分配法计算公式的特点
辅助生产费用的顺序分配法是一个教学难点,学生不容易掌握,笔者引导学生总结了如下特点。
辅助生产费用的顺序分配法的分配步骤分两大步:
第一步是各辅助车间排序,其方法是采用交互分配法的第一步“交互分配”,计算各车间受益的多少,并按照“受益少的排在前,受益多的排在后”的原则排序。
第二步是分配,分配的原则是“排位在前的车间可向排位在后的车间分配费用,反之则不行”。依据这一原则我们可得出两个结论,一是其它辅助分配方式的分配步骤与辅助车间的个数无关,而该种方法却是有几个辅助车间就要分配几次。如有4个辅助车间提供了劳务,采用交互分配法、计划成本分配法或代数分配法只分两次,直接分配法只分一次,用顺序分配法就要分4次,因为有4个辅助车间提供了劳务。二是根据分配原则,越往后分配,待分配的费用越来越多,而参与分配的部门越来越少。
2.2 约当产量法计算公式的特点
约当产量法是《成本会计》中最重要的一种产品成本分配方法,是学生必须掌握的最重要的成本核算方法之一。在约当产量法的应用中,其难点就在于计算在产品的约当产量,而要正确计算在产品的约当产量就要正确的计算原材料的投料程度与直接人工和制造费用的加工程度。它们具有如下特点:
原材料的投料程度有四种算法,直接人工和制造费用等的加工程度有两种算法,不考虑其他因素,单纯从计算公式来说,加工程度的第一种算法与投料程度的第二种算法一致,加工程度的第二种算法与投料程度的第四种算法一致,这样学生在记公式时,就可以少记两个公式。
投料程度的四种算法中,比较难的是第三和第四种方法,这两种方法公式比较麻烦,但我们可以分析例题计算过程得出如下结论,对第三种分工序投料方式的投料程度计算为“以前工序的定额全额相加,本工序的定额全额相加,再除以单位产品的总定额,就是本工序的投料程度”,此种情况下最后一道工序的投料程度一定是100%,这个结论可以直接应用。对第四种分工序陆续投料方式的投料程度计算为“以前工序的定额全额相加,本工序的定额加一半,再除以单位产品的总定额,就是本工序的投料程度”。
2.3 成本还原公式的计算特点
成本还原是指在综合结转分步法中,将完工产品成本中“半成品”成本项目的综合成本逐步分解,还原成“直接材料”、“直接人工”和“制造费用”等原始的成本项目,从而求得按原始成本项目反映的产品成本资料。该部分是《成本会计》中最难的内容,原因在于几乎所有的教科书对还原分配率公式的描述都晦涩难懂,学生不易理解和掌握。实际计算中采用以下公式更简单
还原分配率=应还原的半成品成本÷上一步骤本月生产(领用)的半成品成本合计数
其中:(第一次还原)
应还原的半成品成本=完工产成品中的半成品成本
(第二次及以后还原)
应还原的半成品成本=上一次还原出的“半成品”成本
笔者在教学中引导学生总结这个公式后,学生很容易就能理解并应用。
关于成本核算中的小数点的取值,应分分配率与分配金额两种情况来考虑,同时要考虑实际工作的需要。
成本核算的重点就是要进行成本分配,要分配就要计算分配率和分配金额。分配率是有可能除不尽的,这就涉及小数点保留几位的问题。理论上,分配率的小数点可保留任何位数,一般保留4位,在实际工作中则要具体问题具体分析,主要根据被分配对象的特点和单位价值确定。如服装厂如分配纽扣、线等材料费用,由于这些材料单价太低,分配率的小数点一般应保留4位数以上,而对于单价很高的面料,如有些进口面料最高可达几千上万一米,这时分配率的小数点保留2位数即可。
对分配金额的保留问题,理论上应保留2位,这和我们财务账簿登账的最小值是“分”相对应。实际工作中为了方便计算,则金额尤其是要素费用的分配金额一般保留整数。
在教学中以上内容学生往往容易混淆,尤其是分配金额,有学生会保留4位小数,这就是没有搞清二者的区别造成的,应专门向学生指出,避免错误。
总之,《成本会计》教学的重点和难点就是成本费用分配与核算公式的教学,老师在授课中,能做到依据核算规律,发挥学生的主观能动性,引导学生分析问题,总结公式的特点,学生就能很容易的理解并应用相关公式,越学越有兴趣和信心。
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会计核算也称会计反映,以货币为主要计量尺度,对会计主体的资金运动进行的反映。它主要是指对会计主体已经发生或已经完成的经济活动进行的事后核算,也就是会计工作中记账、算账、报账的总称。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:房地产会计核算有技巧相关论文。内容仅供参考阅读。
房地产会计核算有技巧全文如下:
税法规定,房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%至%30后的余值按1.2%的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此,对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
税法规定,独立于房屋之外的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时,应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋,就是上面有顶,四面有墙(或柱),能够遮风避雨,可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义,我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物,如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等,以上建筑物均不属于房产,不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备,各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线,电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务,税法同时规定了具体界限:“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”
关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题,财税地字[1987]28号文件规定,新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入帐,单独核算并提取折旧,则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入帐,不应计入房产原值。
无形资产准则第21条规定,“企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转。结转时,将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房,对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。
根据《企业会计制度》第47条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意,一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。
这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转,对于非房产占用土地(如场地),应当予以摊销。
例如,某企业于2002年3月1日征用100亩(66666.66平方米)土地,支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份,动用5000平方米(长100米,宽50米)
兴建一号厂房。相关账务处理为:
1.取得土地使用权时:
借:无形资产——土地使用权5000000
贷:银行存款5000000
2.2002年3月、4月、5月,每月应摊销:5000000/50/12=8333.33(元)
借:管理费用——无形资产摊销8333.33
贷:无形资产——土地使用权8333.33
3.2002年6月初,“无形资产——土地使用权”账面余额为:5000000-8333.33×3=4975000(元)
应结转至在建工程金额为:4975000/66666.66×5000=373125.04(元)
借:在建工程——一号厂房373125.03
贷:无形资产——土地使用权373125.03
4.本月应摊销额=(4975000-373125.03)/597月=4601874.96/597=7708.33(元)
借:管理费用——无形资产摊销7708.33
贷:无形资产——土地使用权7708.33
以后仍按上述方法进行账务处理。
上述方法的可行性,在于会计核算时遵循了“配比”原则,避免了场地占用的土地结转至在建工程成本,从而减少了房产税税负。需要注意的是,有人提倡推迟项目建设时间,以便在“管理费用”中多摊销土地价款,从而减少结转至“在建工程”的金额,这种做法是不可取的。因为,推迟项目建设时间,会影响投资进度,即使是提前征用土地,也会浪费500万元的资金成本,这种做法只能是得不偿失。
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成本核算是把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用,按其性质和发生地点,分类归集、汇总、核算,计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:产品成本核算方法相关论文。内容仅供参考阅读。
产品成本核算方法全文如下:
成本核算是企业管理和财务核算中最重要,也是最复杂的问题之一。
中小型企业一般指资产规模不大、产品的生产工艺和产品结构及所耗原材料大致相同的、管理(含财务人员)较少的企业,组织体系通常利用垂直式管理体系,管理跨度较小。中小型企业因数量众多而在国民经济中起着重要的作用。随着知识经济时代到来,掌握先进技术和管理知识的人员创办新兴的科技企业将呈不断增长趋势,其中将有为数众多的小型企业。中小型企业由于由于受到规模、财力和人力的限制,企业内部牵制制度、稽核制度、计量验收制度、财务清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本制度一般不完整,不系统,会计基础工作薄弱,会计信息数据采集不准确。在生产方面具体表现为:1.没有专职的成本核算人员;2.辅助核算部门不独立核算;3.车间划分不明显或虽明显但传递手续不完善,经常失真;4.车间管理人员与行政管理人员不易区分---说到这,是否有人会说,那还能核算准,核算不准核算又有何意义?我也有这要样的疑问,也正是如此才更想通过介绍这样一种简单的方法以期能对中小企业成本核算有一定的促进作用。
中小企业的这些特点决定了他们应对成本核算方法进行简化,使成本核算方法能适应其管理现实的需要;也同时决定了他们多数应使用的是实际成本法,而做不到使用标准成本法或作业成本法。
无论什么工业企业,无论什么生产类型的产品,也不论管理要求如何,最终都必须按照产品品种算出产品成本。按产品品种计算成本,是产品成本计算最一般、最起码的要求,品种法是最基本的成本计算方法。若有需要或管理上是按订单生产,可使用分批法。
同时因小企业一般不对外筹集资金,(待查措词)不向公共部门报送报表,所执行的也就不是严格意义上的《企业会计制度》或《小企业会计制度》,执行的是参照税法规定的一种四不像的尽量能起到一些避税效果的会计政策。这在本文所要介绍的核算方法上也能体现出来。
1. 不再分别设置基本生产成本和辅助生产成本两个科目,将其合并为一个生产成本科目,不按产品设明细帐,直接设原材料、工资及福利费、电力(燃料动力)、制造费用等几个二级明细科目对大项费用进行归集。因为一般中小企业经营范围有限,产品的生产工艺和产品结构及所耗原材料大致相同,除了主要原材料能归属到具体产品外,其它项目并不能归属到具体产品,核算到产品没有实际意义。但当所用原料及所产产品区别较大,可以按产品设明细帐;也可不设,而用成本核算表代替,即所谓的以表代帐。
2. 因中小企业车间划分不明显或虽明显但传递手续不完善,制造费用科目不按车间设明细帐,直接设机物料、修理费、折旧等几个二级明细科目对车间费用进行归集。同时因中小企业管理人员多参加生产管理,对这种由管理人员参与且发生不会太多、金额不会太大的与生产有关的差旅费、办公费没必要再设制造费用-办公旨同。差旅费什么的二类科目。而是直接记入管理费用。制造费用月底不先进行分配,而是转到生产成本科目后统一分配。
3. 原材料范围。在满足需要的前提下,只把产品构成比例较大的几种做为原材料,这样即能减少工作量 ,又因非主要原材料提前进入了成本,可起到一点避税作用。
4. 对车间月末已领未用的原材料,酌情处理:若价值较低,归入当月即可;若价值较高,算入下月(假退料)。
5. 废品损失只在管理上做处理,不单独做成本核算。
6. 若管理上或生产工艺上非常有必要,设自制半成品科目。否则不设。
7. 不设在产品科目。生产成本科目月末余额即为其成本(分配方法见下)。
8. 不设低值易耗品科目,直接记入制造费用---机物料或修理费明细科目,同时设备查帐以备管理需要;若需要设,亦采用一次摊销法,入帐同时即进行分配。
9. 关于折旧,建议按税法规定的年限计算,可省去纳税调整的辛苦。税法没有明确规定的,再参考财务制度的规定。
10. 对于在产品构成中所占比重较小且数量众多的存货建议采用实地盘存制计算每月实际消耗量。
(一)、日常
1、成本计算离不开仓库和车间等单据的传递、归集、整理等,这就需要企业起码有相应的管理制度。如库房管理制度,生产
2、生产过程中的各种记录、生产通知单、领料单、入库单等资料要及时转交会计部门。
3、.日常发生的与生产有关的费用归入生产成本或制造费用科目。
(二)月底
1.计提折旧, 结转制造费用科目到生产成本科目。
2.取得原材料库月报表,先比对已入财务帐原材料与库房所报购入数量是否有出入,若有应属发票未到者,要估价入帐。原材料发出采用加权平均法。
3.取得工资相关资料,计提工资及福利费。
4.由生产车间相关部门提供各工序在产品数量及完工程度。
五、成本费用分配方法
(一)、原则:
1.分配方法要符合企业自身的生产技术条件,要能体现受益原则。
2. 分配标准的选择原则强调所选择的标准与待分配的费用之间有一定联系,并且容易取得。
3.能分清受益对象的直接记入,分不清的按一定标准记入。
(二)、
1、能直接归属到某产品的原材料等大项费用直接归入相应产品。
2、其它成本费用一律采用产值比例法分配,即按各产品的产值占总产值的比例进行分配,在产品按约当产量计算产值参与分配。
1. 核算基本准确,能满足成本分析的需要,但不够精确。
2. 产品约当产量估计不够准确,这也是成本核算中的通病,没法。
3. 产值比例法未见哪本会计著作上有记载,感觉没有理论依据,适用范围也不太广,主要适用于已做过详细成本核算、产品的生产工艺和产品结构及所耗原材料大致相同的企业。不过我认为其有一定的科学性,虽然其同工时比例法、工资比例法、材料比例法原理不一样,效果却相近。
1. 正常性停工与非正常停工
2. 委托加工问题(互相多重委托)
3. 生产研发耗用问题
4. 试生产阶段无产品产出耗用问题
1、成本会计最核心的是了解企业的生产流程和各个关键的作业,了解车间最新的生产情况,月底通过编制成本核算报表将财务与业务结合,及时地分析每个月的成本波动,坐在办公室每天进行核算去没有什么实际意义。
2、成本核算不只是财务部门、财务人员的事情,而是全部门、全员共同的事情。一是成本核算需要生产车间、技术部门、采购部门等多部门的配合;二是计算出的成本是否合理,不但需要财务部门的自我评价和时间的验证,还需要生产、技术等部门的评价,让生产等部门对自己计算出的结果做个论证等,是有必要的。有时仅靠财务部门自己检查有时难以发现问题的。(注意:实际中,财务部门和其它部门检查的角度或指标多有不同,这好许是易产生差异的原因)
3、成本会计实务可以接受成本会计理论的指引,但要突破相关理论的束缚,不要局限在成本会计理论的框框里面,最好的成本会计核算和管理体系就是最贴近企业生产流程的核算体系,这样才能反映本公司的生产管理特点,每一个企业的生产特点都有其特殊性,公司的管理层在不同的阶段有着不一样的关注点,所以在确定整体思路的前提下,成本核算体系要有一定的可变性,关键的要在成本理论的指导下解决管理层关心的问题,将业务和财务相结合。
4、正如中国会计视野网友qiqiaoao所说,我国现行的所得税法是重损益而轻资产,即对期间损益作了大量详细的禁止性或限制性规定而对资产价值及生产成本的计量却缺乏相应的规定。可是资产最终会通过折旧、摊销、销售等方式转化为期间费用,现在的资产价值即是今后的期间费用的来源和依据,在我国的成文法中法无禁止即为合法,税法既然没有对相关的资产计量作禁止或限制性规定,那么会计功夫的深浅就会决定今后期间费用的多少,而会计本身就是介于艺术和科学之间的一门学科,它离不开估计、判断并由此衍生出了令人眼花的会计魔术,这为企业纳税提供了广阔的选择空间。因此现行税法重损益而轻资产计量的做法无异于开门闭窗。这也为在成本核算这方面提供了足够的筹划空间。
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品牌塑造是指给品牌以某种定位、并为此付诸行动的过程或活动。品牌塑造是一个系统长期的工程,品牌知名度、美誉度和忠诚度是品牌塑造的核心内容,大企业可以凭借雄厚的财力物力通过炒作、广告轰炸、大规模的公益和赞助等循序渐进的进行品牌塑造,通过建立品牌优势来刺激和吸引消费者的购买冲动。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:休闲房地产品牌塑造问题探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:针对我国房地产新政实施后很多开发商纷纷投资休闲房地产的现象,文章指出:随着休闲时代的来临,人们对休闲房地产的需求将会增大,休闲房地产品牌建设也就成为企业应该考虑并且予以重视的问题。本文针对休闲房地产品牌建设存在的问题,提出几点具有实践意义的品牌建设思路和措施。
关键词:休闲 地产 研究
休闲房地产开发是横跨房地产行业和旅游行业并对多种社会资源高效整合的一个新兴投资领域,其价值随着消费市场的不断发展与成熟日益凸显。一批有远见的开发商介入到了休闲房地产的行业中来,使各类以休闲度假服务为目地的房地产项目发展欣欣向荣。
旅游房地产主要是针对第二居所而言,其主要功能就是休闲,而旅游是休闲的重要组成,休闲可以对应各种各样的市场需求。如果单纯强调旅游,实际上做的又不是专门针对旅游者的事情,自相矛盾,会给实际操作带来很多不确定性。因而,休闲房地产不仅仅是给旅游者使用的,而是针对于休闲市场。要符合这个产业发展的现状,我们应当强化休闲房地产的概念,进而促使休闲房地产产业更加健康的发展。
思路决定出路、观念决定行动。企业在运作休闲房地产项目之初,往往对产品的定位、开发思路没有进行系统、科学的研究,导致很多休闲房地产项目昙花一现。究其根本原因就是在企业发展过程中缺乏品牌战略管理。由于没有品牌独特性的内涵和形象定位,在产品开发和市场营销方面就缺乏科学性、规范性、系统性和前瞻性,无法扬长避短,美誉度、忠诚度迟迟难以建立。
通俗的讲,休闲房地产品牌建设就是五分素质、三分文化、二分长像。它囊括了产品质量、产品及企业文化、企业识别系统(CIS)、公关及广告传播等各个环节。回顾休闲房地产的品牌建设,不难发现很多“品牌”建设实际上应该叫做“品牌诉求”,其中大部分只是做给消费者的广告。用现实的眼光来看,品牌无疑是高附加值的代名词。当各领风骚三五天的概念越来越难以支撑售价中的附加值时,就需寻找更持久、更耐用的支撑,这才是真正意义上的休闲房地产的品牌。
休闲房地产涉及的部门较多,品牌塑造在前期阶段需要投入的成本较高,而品牌价值的实现需要项目品牌等多要素的共同支撑,是一个较为漫长的过程。因此品牌塑造投入费用与品牌价值之间存在较强的不均衡性。由于休闲房地产前期基础设施配套投入很大,影响前期地产运营的盈利能力,进而影响了我们对品牌建设的决心和信心。
休闲房地产品牌与消费者之间联系的纽带主要是休闲房地产项目,消费者对项目好的消费体验,能衍生强化消费者对企业品牌的美誉度。然而,现行很多休闲房地产缺乏科学的设计、规划、建设、销售及后期的高水平的物业管理。品牌价值不同于银行的存款,它只是存在于消费者的头脑中,假若品牌出现危机,消费者对品牌的信心下降,那么品牌价值就会减少。休闲房地产的价值不是自己定的,而是活在消费者心目中的。产品、服务对客户、对业主要做到物有所值。当品牌建设偏离客户需求和不能满足业主需求的时候,品牌影响力就是负面的。
休闲房地产一般需要拥有无可比拟的地理优势、景观优势、规模优势、配套优势、交通优势、人文优势等。但是企业往往缺乏对一个项目优势的深入整理、挖掘和提炼到位。一般都在挖空心思做概念营销,而休闲房地产本身的优势却被遗忘在角落,本末倒置,被动跟风。现在房地产实施新政后,许多企业开始投资休闲房地产,竞争会日趋激烈,企业应当整合资源、协同作战。对能最佳体验休闲、文化、时尚、浪漫、国际生活方式的休闲房地产商业平台,企业应当因势利导,有针对性的打造休闲房地产的优势,使其深入人心。休闲房地产独有的资源应该成为其核心竞争力和最佳的盈利模式。
“没有微笑的员工,就没有满意的客人”,这是假日酒店管理公司创始人威尔逊的管理名言。休闲房地产面对消费群,如果没有员工的努力打拼,品牌建设就不可能实现。经营管理体制没有理顺,企业人浮于事,办事效率低下,办公作风拖拉,有错不纠,议而不决,决而不果等,都会影响休闲房地产品牌的建设。员工素质的高低、服务意识、团队协作意识、补位意识是否俱佳,都会阻碍休闲房地产品牌建设。企业应当积极倡导积极、向上和正气、和气、锐气、才气的企业文化理念,优化经营管理模式,提高办事效率,这才是塑造房地产企业品牌的基础。
努力了解和理解现在和潜在的目标购房者,掌握他们最突出的消费心态,找到与他们沟通的最有效的方式方法,取得他们思想的共鸣,这样才有可能把休闲房地产品牌渗透进消费者的意识之中。这便是从购房者的角度来进行品牌建设和管理。重视业主的需求和意见,时刻关注业主,解业主之难,帮业主之需,只有这样,才能建立贴近消费者并且能够迅速传播的休闲房地产品牌。
极力输出休闲房地产品牌与地产品牌的差异之处。休闲房地产应该拥有自身无法复制的优越环境条件和人文传承,独特的价值主张,思想系统和表达方式。
品牌建设不是一朝一夕的事,不是一两次广告、一两次推广活动,或一组新闻报道就可以建立的,而是长期细致的工作,要经得起时间考验。品牌建设要持之以恒,不能变化多端。一个核心主题,一句广告语,一种视觉形式,选择了之后应在一段时间内保持相对稳定,市场对品牌的认知和美誉度形成和固定之后,再去丰富和升华。
如果不关心客户的现实需求和潜在需求,休闲房地产就不会有竞争力。目前,消费需求越来越个性化和多样化,休闲房地产的市场竞争为消费者提供了更多的消费选择,企业对客户的承诺是决定休闲房地产竞争力的关键,客户购买的是一种综合的物超所值的消费体验和实物产品。休闲房地产的经营行为应自觉地转化为对客户的一种承诺。客户是生命线,为了保持客户高水平的满意度,企业必须不断地听取、评估客户的意见,公正的处理业主的意见并尊重客户的权利。
员工对客户的承诺决定我们的服务质量和客户的满意度。员工和客户在平等的基础上用集体价值观、良好的服务态度和工作技能构建和谐的服务产品和环境。因为优秀的品牌和员工的积极工作,每一个工作日,员工对客户的服务都会不同。这种品牌会使企业远远超过竞争对手。这种无形的特性使休闲房地产的口碑效应会不断增强,并促成休闲房地产企业成为行业的佼佼者。
思路决定出路,公司应创造出区别于其他房地产企业的品牌个性和内涵。现代营销竞争的核心理念是观念、观点的更新竞争,想成为领导品牌,就要突出自己与众不同的主张、观点,建立自己理念统筹下的品牌类别。品牌定位和市场定位密切相关,品牌定位是市场定位的核心。只有准确的休闲房地产定位和针对性的产品和服务,才能有客户的忠诚。所以、要让客户了解我们的产品、购买我们的产品、宣传我们的产品,忠诚我们的产品,就必须有明确的市场定位。
能否树立品牌关键在于领导者本身的素质与魄力,以及全体员工强烈的品牌意识,这样才能从每个环节、每个细节着手全力打造企业品牌。
注重社会效益是现代企业不可或缺的竞争策略。企业注重社会效益,才能同时赢得社会和市场两方面的认可,从而加倍提升企业的整体形象。企业只有在经营构思、规划都明确的前提下,在经营理念中确立品牌的重要性,才有品牌建设的可能。
休闲房地产品牌管理应从长远着手,建立专门的或虚拟的品牌管理组织,专门负责品牌的设计、打造和传播工作。建立企业形象识别系统(CIS),包括统一的理念、行为、视觉、感觉、听觉等全方位识别系统,加强品牌文化建设。在品牌管理中,除了产品设计、产品质量及服务外,市场营销是很重要的一个方面。市场营销应引用整合营销理论、多个渠道、一种声音,不单要宣传产品,更要宣传企业,要把品牌性质、企业精神融入其中,通过媒体传向大众,使休闲房地产形象品牌化。抓住产品推广的有利时机,有计划地、连续地、稳定地进行广告宣传,尤其是软文宣传,分阶段达成建立知名度,提高偏好度的宣传目标。另外,特别要注意加强公关活动及体验式宣传、营销。
企业应当把休闲房地产的优势转化为竞争力,形成有影响力和领导力的休闲房地产品牌。可以通过整合资源、协同共振的复合地产开发思路及体验式营销,彰显休闲房地产的诸多优势。挖掘休闲房地产的文化内涵,需要不断整合资源,最终实现休闲房地产的各种资源为品牌特色服务。采用学术研讨会、论证会等形式,借助专家学者的智慧,对休闲房地产的特色、历史文化和各类优势资源进行深入挖掘。创建品牌特色必须有大规模的资金介入,没有资本的品牌包装无疑于痴人说梦。
社会应该创建政府引导,市场运作,启动内力,借助外力,形成多角度的投融资体系。营销是扩大品牌知名度、美誉度最有效的途径,因此休闲房地产营销体系完善与否是品牌包装的关键,完善的营销体系往往能最大限度地向公众展示品牌的魅力,在短时间内实现认知品牌、消费品牌、忠诚品牌的跨越。企业应该采取定向突破、整体包装、多措并举的方式来创建休闲房地产的品牌营销体系。另外,要加强服务意识,它不仅只是在物业服务及售楼现场,更在每一名员工的工作流程中。一线为客户服务,二线通过为一线服务而间接为客户服务,把这种工作行为变成一种工作习惯,这才是我们所要强调的服务意识,通过服务营销,创建优势、特色品牌。
有文化的商业不折旧,有文化的企业才会持久发展。文化是休闲房地产品牌建设的重要组成部分,企业应当及时建立与发展战略相结合的充满活力、以人为本的企业文化。应该规划科学合理的员工职业生涯,营造和谐互助的团队氛围,建立公平竞争机制和激励机制。企业要创出自己的休闲房地产的知名品牌,还需要吸取广大员工的智慧,重视普通员工的积极性与创造性。企业的兴旺发达需要全体成员的精诚合作,奋发努力。
世界著名的马里奥特酒店管理集团有一句管理哲学,“品牌是生命线,连接着我们的过去、现在和未来”。在休闲房地产蓬勃兴起的今天,企业必定体会到品牌的重要性,也会越来越重视品牌的运营和品牌建设。未来的时代是品牌的时代,未来的休闲房地产市场属于强势品牌。
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企业进行税收筹划活动对提高财务管理水平、提高市场竞争力具有现实意义。税收成本是房地产企业成本构成的重要部分。随着我国市场经济的逐步深入,房地产企业面临的竞争压力逐步加大,通过税收筹划手段降低企业成本是房地产企业获取竞争优势的重要途径之一。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:税收筹划在房地产开发企业中的应用探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈,国家对房地产企业的调控力度也越来越大,房地产企业自身能够节约的成本越来越少,而有效的税收筹划也成了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划,通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作,为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
关键词:房地产企业;税收筹划;应用
(一)税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
(二)纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
(三)税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划,能够正确地引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
(一)准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大,如何筹措资金,对公司的经营发展起着至关重要的作用,从税收的角度观察,不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
(二)建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先,虽然大部分房地产企业比较偏向于自建,但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小。其次,房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造,建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说,其收入只是劳务报酬,属于营业税的征收范围,其中并没有发生房地产权的转移。因此,不需考虑土地增值税,从而减轻了税负。最后,房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为,对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的,再按规定征收土地增值税,使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
(三)销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节。例如,营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等,而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题,并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
(1)营业税筹划。案例1:A企业系房地产开发公司,其对外签订了一份分期收款销售房产合同,合同规定房子总价款为300万元,分3次付清,首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让,如果此时确认收入,应交营业税为15万元(300×5%);如果按分期收款确认收入,第一次应交营业税为6万元(300×40%×5%),以后两次分别交营业税4.5万元(300×30%×5%)。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元,但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
(2)土地增值税的筹划。案例2:X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算,X公司应缴纳土地增值税为:增值率为(15000-11000)÷11000×100%=36%。因此,适用30%的税率,应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200万元。如果分开核算,应缴纳土地增值税计算如下:普通住宅的增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%,适用30%的税率,应纳土地增值税(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅的增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%,适用40%的税率,应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元,应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。分开核算比不分开核算多支出税金50万元,因为普通住宅的增值率超过20%,还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
(四)保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金,由于涉及的税种较多,也为企业带来了较重的税负压力。因此,更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股,与被投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加,也不用直接缴纳房产税,在承担一定投资风险的基础上,只需要缴纳企业所得税。
案例3:甲房地产公司在市中心有一处房产,该房产有两种不同的投资方式:一是出租取得租金收入。二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同,存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元,实际使用面积为200平方米,出租则每年可取得租金收入180万元;用于联营,则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
第一,采取出租方式应承担的税负。营业税:房屋租赁业属于服务业,按租金的5%征税,应交营业税为90万元;房产税:房产税依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%,则房产税税负为21.6万元;城建税:甲企业处于市区,城建税税率为7%,以其缴纳的营业税税额为计税依据,则城税税负为6.3万元;教育费附加:2.7万元;印花税:在订立合同时必须要缴纳印花税,印花税税负为0.18万元;所得税:营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除,租金收入应纳所得税。因此,所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
第二,采取联营方式应承担的税负。房产税:房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税,税率为1.2%,减除30%,则房产税税负6.72万元;土地使用税:此税种从量定额计征,假定地区单位税额为0.7元/平方米,土地使用税税负14万元;所得税:税负为100万元。最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元,这样可以为企业节省一大笔成本支出。
现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展,房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势,这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大,开发周期较长,缴纳的税种较多,税额大。因此,房地产企业税收筹划需要统筹兼顾,根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整,制定适用于自身企业发展的税收筹划方案,这样才能在节约税款的同时,使得企业利益最大化。
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茶文化旅游是利用茶叶的美学价值、历史文化价值和保健实用价值等吸引旅游者进行休闲体验的一种新型旅游形式。普洱市自古就是普洱茶的主要生产、加工、集散地.在长期的种茶、制茶、饮茶和贩茶过程中积淀了丰富的茶文化,发展茶文化旅游具有明星优势。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:普洱茶文化旅游产品的开发探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:普洱茶文化旅游产品的开发可以多形式的展示普洱茶文化、提升普洱市的旅游文化品味、打造普洱茶国际知名品牌和促进普洱市旅游的发展。本文以普洱市为例,从普洱茶文化旅游现状出发,针对目前普洱茶文化旅游中存在的问题,结合绿色经济发展需要,提出了开发普洱茶文化旅游产品的新举措和宣传策略。
茶业、茶文化、旅游业是一个相辅相成的体系,前者的振兴会丰富后者的内容,后者的兴盛会带动前者的发展,两者具有本质的联系[1]。茶文化旅游是指以茶和茶文化为主题,以达到积极的休息和娱乐、获取知识和体验人生价值等为目的,而开展的形式多样、内容丰富的系列旅游活动[2]。普洱茶名距今已有三百多年的历史,源自明朝。但云南产茶的历史可追溯到三国时期,民间有“武侯遗种”的说法,证明云南的濮人种茶有悠久的历史[3]。现有的普洱茶从外型上可分为饼茶、沱茶、砖茶、金瓜贡茶、千两茶和散茶等。
云南省普洱市作为国家绿色经济试验示范区,围绕打造世界茶源、中国茶城、普洱茶都,以生态茶园建设、茶叶加工、品牌营销和培育为核心,促进茶产业链条延伸,推广集茶叶种植、加工、旅游等为一体的茶庄园经济发展模式,力将普洱市建设成全国重要的普洱茶研发中心、生产加工基地、集散中心和茶文化旅游中心。
普洱现有营盘山万亩茶园,困鹿山万亩古茶园,江城牛洛河生态茶园,镇沅千家寨、邦崴千年古茶树、佛殿山野生古茶树群落、澜沧景迈山万亩茶园等,特别是位于澜沧县惠民乡景迈村的千年万亩古茶园,连片采摘面积达16000余亩,是云南所有古茶园中连片面积最大的,令人惊叹。
3 普洱市普洱茶文化旅游产品开发存在的问题
但是在现有的条件下,普洱市的普洱茶文化旅游存在着中心地形象不清晰,缺乏宣传,缺少高素质的专业人才,茶文化旅游项目单一,参与性不强,在市场运行机制、统一管理机制方面存在缺陷等问题。在普洱茶产业迅猛发展的大背景下,我们应该在注重茶工艺创新的同时,在普洱茶旅游和营销方面有所作为,联合相关旅游、酒店企业,共同开发打造普洱茶文化旅游产品。
4.1 紧跟绿色经济发展的浪潮,发展茶庄园经济
绿色经济是未来社会发展趋势,在经历了农业经济、工业经济、服务经济后,绿色经济是未来可持续发展的必然之路,任何国家、地区都必须走到这条路上来。在2015年4月28日至6月1日在普洱学院举行的首届普洱绿色经济发展论坛中,诸多的专家、学者和企业界人士都充分表达了对绿色经济的认识和绿色经济发展的重要性。普洱市作为首个国家级绿色经济试验示范区,绿色生态是普洱最大的优势与特色,普洱森林覆盖率达68.7%,是名副其实的“绿海明珠”。在此次论坛中普洱学院院长成文章发表了题为《“一路一带”战略格局下普洱绿色产业与区域经济发展模式思考》的报告,成文章认为,普洱绿色产业未来发展的模式,是进一步加强绿色生态保护,打造绿色生态旅游的典范,成为全国绿色生态旅游示范区和“一带一路”国际生态旅游的集散区。
普洱茶作为普洱市绿色农业的代表,普洱茶文化旅游的发展,也必须紧跟着绿色经济发展的潮流,开发现代茶园、有机茶园。比如普洱就以生态茶园、贡茶园、高山茶园、古茶园等为基础,重点打造中华普洱茶博览苑、茶马古道遗址公园、宁洱困鹿山皇家古茶园、镇沅千家寨旅游区等茶文化旅游项目。大力发展集茶生产、旅游、文化、体验、养生、餐饮于一体的茶庄园,把普洱打造称中国茶文化观光旅游胜地。
4.2 特色普洱茶文化旅游商品的开发
除传统的普洱茶商品外,还应努力探索普洱茶旅游商品开发新思路,不断推出制作精美、价格适宜的普洱茶文化旅游商品。
4.2.1 石斛普洱茶的开发
普洱除了普洱茶比较有特色之外,还有另一特产石斛。普洱市地处于祖国的西南边陲,属于亚热带季风气候,是最适合石斛生长的地方,市内共有野生石斛80多种。2013年双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县双龙古茶园茶厂厂长杨加龙自主研发的“石斛普洱茶及其制备方法”被国家知识产权局授予国家级发明专利。石斛普洱茶的特殊功效表现在不仅具有排毒养颜的功能,而且还具有活血散瘀、消肿止痛、止血降血脂、降低胆固醇和抗疲劳、抗衰老、提高机体免疫力等功效。同时,对冠心病、心绞痛、头痛、眩晕、冠心病合并高血压、心律不齐、高血脂症、胃溃疡等有治疗作用。石斛普洱茶的研发,解决了现有普洱生茶缺乏排毒养颜功效的问题,成为非常受旅游者欢迎的旅游纪念品。
4.2.2 普洱茶饮食产品的宣传
普洱的饮食产品具有品种丰富、种类繁多等特点,很多植物、昆虫都可成为普洱人餐桌上的美食,但是没有形成派系,甚至没有形成统一规整的菜单,显得杂乱而没有体系。普洱茶菜有普洱茶茶汁类、普洱茶茶汤类、普洱茶香薰类、普洱茶卤类、普洱茶酒类、普洱茶鲜类、普洱茶点类和普洱茶面类等。而普洱茶宴席既有传统的具有历史传承的云南土司茶宴、南诏宫廷茶素宴、大马帮茶宴,又有具有民族特色的彝家茶汁羊八碗,既有高规格的国宾普洱茶宴又有针对普通民众的家庭普洱茶宴和茶汤乡土八大碗等,可谓是极为丰富。但是由于缺乏宣传和营销,在与传统意义上认为的普洱特色美食山茅野菜和佤族、拉祜族等民族饮食相比,普洱茶菜和普洱茶宴很明显缺乏一定的影响力。因此一方面应继续加大普洱茶菜和普洱茶宴的收集整理和创新工作,另一方面还需加大对普洱茶饮食产品的宣传和观念的引导。
4.3 普洱茶商品的创新
从旅游市场高度流动性的特点出发,一方面可开发盒装普洱茶醋、普洱茶饮料、茶点心、茶面包、茶饼干等新产品,另一方面可制作反映民间饮茶生活的木雕、按比例缩小的茶具、茶桌椅、茶建筑等。比如2014年5月,普洱某公司将普洱茶制成香烟,号称可以直接燃吸、或直接冲泡、或者经过燃吸后再冲泡。此“烟”一经推出,立刻引起轩然大波。有人支持,认为此举富有创意,是对普洱茶饮用方式的“革命性”颠覆,不过更多的人持否定态度,有网友直称这是把“香叶”变成“毒草”的做法。我们姑且不论此“烟”本身的好与坏,但是就该公司对普洱茶旅游商品开发的创新精神是值得肯定的。
5.1 历届普洱茶叶节的开展
旅游节庆是提高举办地的旅游竞争能力,全方位展示举办地旅游资源特色的一种重要形式。普洱茶文化旅游也可以利用各种节庆活动来扩大宣传,增强其影响力。
1993年4月9日至11日,第一届中国普洱茶叶节在云南思茅市(2007年更名为普洱市)举行,普洱县(2007年更名为宁洱县)设分会场,以“团结、奋进、振兴”为主题。首届普洱茶叶节便吸引了来自多个国家和地区的商贸宾客、专家学者和国内10多个省市的党政领导、企业家贸易伙伴等共3000多人参加,进行经贸交流和业务洽谈,达成商品成交额6.235亿元,与国外客商签订协作项目99个,总金额达2.35亿元,取得了良好的经济、社会效果。
自此,掀开了中国普洱茶叶节的序幕,每一届普洱茶叶节都有自己的主题和活动形式,至今已举办了14届,在刚刚过去的“天赐普洱、世界茶源”第二届两岸四地茶文化高峰论坛暨第十四届中国普洱茶节期间,以两岸四地茶文化高峰论坛、祭茶祖仪式、普洱特色产品展销会、探访那柯里茶马驿站、斗茶大赛等形式全面深入的展示了普洱茶的文化内涵,在此期间还开展了普洱茶产品交易博览会,吸引了众多茶人、茶商和游客参加。
此次茶叶节的举办,对于传承和弘扬普洱茶文化,加快普洱市的国家绿色经济试验示范区建设,推动普洱景迈山古茶林申遗,把普洱打造成为“一带一路”重要驿站等产生积极而深远的影响。并且配合此次茶叶节的宣传,中央电视台科教频道在5月18日至5月21日晚上黄金时间,连续四晚播放了《天赐普洱》的纪录片,分别从茶路、大河、茶源、绿洲等四个方面全方位展示了普洱茶在普洱、中国乃至世界的影响力,引起了较大的社会反响,极大的提高了普洱茶的知名度和美誉度。
5.2 打造普洱茶文化旅游信息网络营销服务平台
在互联网上进行旅游营销,具有宣传内容丰富、信息量大、图文并茂、易于修改和补充,制作费用较普通大众媒体低等优点,并且可以实现24小时不间断的信息传送和即时的互动。因此,利用互联网营销,可以以较低的成本将普洱茶特色旅游产品的相关信息发布到世界各地。比如可建立旅游信息库,将普洱市域内的各个旅游景点、旅游活动内容、接待设施和服务、道路交通、气候、参考价格等信息输入到资料信息库中,制作旅游主页,并将此主页链接于知名网站下,便于旅游者查询。还可借助百度、谷歌等知名搜索引擎将普洱茶特色旅游产品的相关信息传递给公众,增强公众获取相关信息的渠道。
除此之外,还可以利用网络社区,开展口碑营销;强调用户体验,开展互动营销;借助网络团购,营销特色产品等。第十四届普洱茶叶节的一个重头戏就是中国优质农产品信任系统在云南普洱市的正式上线。该系统主要涵盖全程追溯、品质管控、企业宣传、危机处理、农业百科、智慧电商等6大服务模块,是拓展农产品市场,实现优质、优价的重要窗口。普洱市政府与中国优质农产品开发服务协会签订了《普洱市品牌农业实施协议》,双方共同推广普洱高原特色农产品。而这也是普洱茶旅游产品扩大线上宣传、交易的一个重要契机。
茶文化旅游由于其顺应了旅游市场的变化,又具有传统旅游产品所不具备的优势,越来越受到旅游界和茶叶界相关人士的重视。普洱市作为茶文化资源的富集地,有条件大力开发普洱茶文化旅游。开发普洱茶文化旅游,有利于拓展普洱市旅游市场、优化普洱市的旅游产品结构、形成普洱市鲜明的旅游主题,从而带动和促进普洱市相关产业的发展。
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旅游产品是发展旅游业的基础,旅游产品的开发更直接关系到旅游企业的兴衰。茶文化旅游产品属于旅游产品中的一部分,是一种更深层次的产品。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:遵义市茶文化旅游产品开发探析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:遵义市开发茶文化旅游产品能够促进经济增长,带动农民脱贫致富,保护和传承民间茶艺茶俗。本文通过对遵义市茶文化旅游产品开发现状的研究,探讨了遵义市茶文化旅游开发中存在的问题,提出开发遵义市茶文化旅游产品应遵循文化性、参与性、可持续发展的原则,深挖旅游产品文化内涵,提高旅游产品游客参与度,加强旅游相关设施建设,培养茶文化旅游产业人才。
关键词:遵义市;茶文化旅游;旅游产品
随着文化旅游产业的发展,茶文化旅游作为一种新型旅游产品应运而生。中国是茶文化之乡,遵义市是西南地区重要茶产区之一,茶文化历史积淀深厚,茶文化旅游资源丰富,有着显著的茶文化旅游产品开发优势。遵义茶文化旅游产品的开发有利于推动当地经济增长,传承和保护民间茶艺,满足人们休闲度假的旅游需求。但是,目前遵义市的茶文化旅游尚处于起步阶段,旅游基础设施建设薄弱,还未形成完善的旅游产品体系,旅游产品内容不够丰富,形式不够多样,因此,如何对遵义市茶文化旅游产品进行有序合理的开发,现已成为学者们研究的重要议题之一。
(一)茶文化旅游产品的内涵
茶文化旅游是一种新兴的旅游产品,学者们对其的定义层出不穷,孙艳红(2005)将茶文化旅游定义为:茶文化旅游是以体察了解中国悠久的茶文化和茶道艺术为吸引物,以增长知识,修身养性,陶冶情操,品茗观景为目的,融观赏,考察,学习,参与,购物于一体的一种文化旅游[1]。文南熏(2007)认为茶文化旅游产品是一种休闲性极强的,集茶园林观光、茶艺、茶道、制茶工艺、民间饮茶习俗、茶歌舞、茶鉴赏为一体的体验产品[2]。
张耀武(2011)等对茶文化旅游做出如下定义:茶文化旅游是将茶自然资源,茶生产,茶文化内涵等融为一体进行旅游开发,使茶业资源与旅游有机结合的一种旅游方式,是以茶区多样性的自然景观和历史文化景观为依托,以茶为载体,以民风民俗等茶文化为内容,涵盖观光、求知、体验、习艺、商贸、娱乐、休闲等多种旅游功能的新型旅游产品[3]。纵观各学者的不同定义,笔者认为,茶文化旅游产品是以茶文化为核心,集观赏和体验为一体,具有多样性活动表现形式的新型旅游产品。茶文化旅游产品的开发注重对非物质文化遗产的保护与传承,从某种意义上说,它不但是一种上层文化旅游产品,更是一种大众化的文化旅游产品。
(二)遵义市茶文化旅游发展概况
遵义市位于贵州省北部,是西部重镇之一,全市共辖2区、2市、8县、2民族自治县和一个管理委员会。遵义市茶叶资源丰富,茶产区分布广泛,2006年以来,全市茶园面积由31万亩达到126万亩,茶叶加工企业634家,年加工能力5.54万吨,区域品牌快速成长,全市投产茶园约60万亩,茶叶产量预计4.7万吨,产值30亿元左右。亩丰产茶园为茶农增收3000元以上。其中湄潭县、凤冈县、正安县、余庆县等是贵州重要的茶叶产区,形成了湄潭翠芽、余庆小叶苦丁、凤冈锌硒茶、正安白茶等区域性品牌。近年来,遵义市茶产业发展势头迅猛,以茶产业为依托的茶文化旅游产品也不断涌现出来,湄潭县兴起茶园新农村自驾游,组建了茶乡艺术团,编排表演茶艺节目,规划永兴万亩茶海、生态茶园观光旅游线并投资建设,“天下第一壶”茶文化主题公园投入使用,凤冈县的夷州老茶馆,万佛茶楼等向游客展示悠久的茶文化。
(一)旅游产品文化内涵挖掘不足
遵义市茶文化历史底蕴丰富,积淀较好,民间茶俗基础较好。但是在开发茶文化旅游产品的过程中,对于茶文化内涵的挖掘不足,文化附加值不高,文化推动力不强,茶文化旅游产品内容不丰富,旅游产品单一,仅处于赏茶、品茗阶段。旅游产品开发雷同,在市场上没有形成自身的优势,不具备市场竞争力和吸引力,没有自己的旅游品牌,没有鲜明的旅游形象。
(二)旅游产品参与性不强
目前,遵义市推出的茶文化旅游产品仅限于赏茶品茶,还没有形成采茶、制茶、品茶、赏茶、体验茶俗等为一体的组合旅游产品。旅游产品的开发层次还处于观光阶段,产品的参与性和体验性不强,没有向休闲度假层次转变,不能迎合人们休闲度假的旅游需求。
(三)旅游设施不完善
遵义市地处云贵高原,交通建设难度大,一直以来,交通都是制约遵义旅游业发展的重要因素。往往茶叶产区在比较偏远的山区,基础设施受到地形地貌的限制,可进入性较差,园区内道路条件差,旅游配套设施不完善,园区建设级别较低。除此之外,由于茶文化旅游园区通常建在农村,贵州山区农民卫生观念落后,尤其是饮水和厕所的卫生条件差。
(四)茶文化旅游产业人才匮乏
目前,遵义市有一定生产加工和销售能力的茶叶企业86家,加工厂440家,茶文化旅游产业的发展需要大量的人才。但是,现有的从业人员大多为当地农民,专业技术人员较少,具有民间茶艺表演能力的艺人没有受到政府的重视。同时,一些从业人员虽然懂茶产业,但是不懂得旅游服务,既懂旅游业又懂茶产业的综合型人才更是匮乏。
(一)开发原则
1.文化性原则
茶文化旅游产品开发过程中,要结合当地特色,充分体现茶文化的特性,以文化资源为基础,以市场需求为导向。遵义茶文化历史悠久,抗战期间,当代茶界泰斗张天福先生亲自选址的中央实验茶场和浙大西迁的一大批爱国学者在湄潭工作、学习,品茗赋诗留下的诗篇助推了茶产业的发展。在深入研究遵义市茶文化和现代旅游发展趋势的基础上,将两者有机结合,适应现代游客的审美和体验需求,灵活采取多种形式,形成多元化多样性的茶文化旅游产品。
2.参与性原则
在旅游产品开发过程中,要遵循参与性的原则,大力促进静态文化的动态展示,增加其体验值,增加旅游活动项目,鼓励游客参与到旅游项目中,增加游客的体验性,使游客不但能身临其境,而且能醉心其中,提高项目的吸引力和市场竞争力,增加旅游产品的刚性收入,提高重游率。同时,鼓励当地居民参与旅游项目的设计,转变居民的观念,积极引导当地居民参与其中,让他们能够成为旅游发展中最大的获益者。
3.可持续发展原则
茶文化旅游产业的发展能够促进民间茶文化的保护和传承,推动当地经济的发展,在茶文化旅游产品的开发过程中,要坚持可持续发展的原则,做到经济效益、社会效益和生态环境效益相统一。在旅游开发时,重视对当地环境的保护,通常情况下,茶产区的环境都十分优美,原生态风景较好,民俗风情保存完好,如果没有良好的环境,茶文化旅游产品就没有生存的空间,因此,茶文化旅游产品的设计要做到人与自然的和谐相处。
(二)开发思路
1.深挖旅游产品文化内涵
深度挖掘茶文化内涵,提升遵义茶文化的软实力,形成进茶园、采鲜叶、制茶叶、品茶饮、购茶叶、赏茶景、演茶艺、体验茶俗的“茶旅一体化”综合发展思路。形成具有遵义特色的茶文化旅游产品,建立民间茶艺表演基地,丰富现有茶馆的文化内容,鼓励民间艺术团体参与到茶文化旅游产品的开发之中。全市大力兴建景区茶馆、农家茶楼、社区茶室、主题茶园等多样化的茶文化体验馆,优化茶文化旅游氛围。
2.提高旅游产品游客参与度
在体验经济时代,游客对于参与到旅游活动中有着强烈的需求,茶文化旅游产品要重视游客的体验性,提高游客参与度,将游客引进来并留得住。在保护各大茶厂的基础上,利用现有资源,在湄潭、凤冈、余庆、正安等地建立生态观光茶园,让游客参观生产流水线的同时,还鼓励游客自我进行手工制茶。举办各种特色茶文化旅游节庆活动,融合当地的民俗文化,制作茶餐饮食品。建立科普教育基地,邀请民间艺人教授茶艺,让游客能够寓教于乐,并对民间茶艺进行传承。
3.加强旅游相关设施建设
完善当地基础设施建设,增加对基础设施建设的投入,把旅游基础设施建设和旅游扶贫开发、新农村建设有机结合起来,做到村村通公路,形成公路、铁路等完善的交通网络,建成通往重点景区的高等级公路网,完善景区的道路标识。加强旅游配套设施的建设,修建游客中心,停车场,旅游厕所,游客体验馆等设施。
4.培养茶文化旅游产业人才
定期对茶文化旅游从业人员进行业务培训,确立一批文化旅游实践基地。根据茶文化旅游产业发展实际以及市场需求状况,加强文化旅游人才培训,努力建设一支高素质、专业化的文化旅游人才队伍。创造良好的环境,吸引优秀的茶文化旅游人才到遵义工作。重视民间茶艺艺人,鼓励年轻人学习当地茶艺。提高旅游服务人员的整体素质,提高其服务质量,建立茶文化旅游人才库。
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随着我国居民生活水平的提高,越来越多的人有度假旅游的观念和行为。而中国房地产行业经过近20年的高速发展,为城市建设、国民经济做出了巨大的贡献,以下是读文网小编为大家精心准备的:房地产企业旅游地产开发竞争策略探讨相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:旅游地产是旅游与房地产行业的交叉,发展前景广阔,利润高,但同时风险也高。目前我国旅游地产发展存在概念不清、法规不完善等限制问题。本文从房地产企业角度出发,就如何认清企业的竞争优势构建竞争优势模型,确定企业核心竞争力,进而探讨旅游地产开发的策略。
Abstract:Tourism estate is a new mixture model of tourism and real estate. It has booming up with high profits and risk. At present, tourism estate development is lack of mature experience, the concept and regulations is not perfect in China. On the basis of analyzing the core essence of the competitive advantage, this paper summarizes mode of competitive advantage of enterprise, and determines the core competence from the point of real estate enterprises, to explore the tourism real estate development strategy.
关键词: 旅游地产;核心竞争力;优势;策略
Key words:tourism estate;the core essence of the competitive;competitive advantage;strategy
旅游地产是一种新型产业,广义上包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业,在国内也被称为旅游景观房地产。它以房地产项目为载体,依托周边的自然、人文和旅游资源,借助以旅游度假为目的的开发营销模式,全部或部分实现度假休闲旅游功能。旅游地产始于法国地中海,其沿岸大量的海滨别墅吸引众多游客,成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代,法国阿尔卑斯山的别墅度假村首次提出分时销售,标志着旅游物业市场的形成。70年代中期,美国泡沫经济破灭后,为处理大量的房产积压,盘活闲置资产,美国引入时权酒店的概念,取得了巨大的成功。中国的旅游房地产业萌芽于20世纪八九十年代,沿海经济发达地区的传统房地产资金开始向旅游房地产投入。特别是1993年海南房地产泡沫破灭后,凭借海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业,成为今天海南房地产的主力。
而今天,分时度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲,日本、韩国、菲律宾、泰国,马来西亚、新加坡等国家,旅游房地产方兴未艾。在国内,北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地开发的旅游房地产项目已达上百个。旅游地产的出现是市场必然的选择,也是旅游业和房地产业相互促进的良性结构。
1.1 旅游地产的发展前景 如今,我国的旅游房地产概念已浮出了水面,市场运营刚形成,发展潜力巨大。根据房地产产业周期波动规律,住宅产业经过空前的繁荣后必将有所减缓。旅游地产的发展为房地产企业打开新的发展门户,其发展前景主要体现在以下几个方面:
1.1.1 旅游地产的发展是行业发展需求的交叉 ①旅游前景广阔,度假需求旺盛:近年来,随着人们生活水平的提高,对休闲旅游、度假的需求也在增加。人们希望在繁忙的工作之余可以享受轻松、愉悦的休闲生活,需求多样化旅游形式。但由于我国的节假日制度,外出旅游时间相对集中,住宿方面往往供不应求。②房地产开发遭遇瓶颈,急需转型:随着国家宏观调控和住房保障制度的健全与完善,住宅房地产市场竞争加剧。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业,相对于单纯的住宅房地产市场,在政策支持、土地成本等方面有明显的优势。
1.1.2 各项保障奠定旅游地产发展基础 ①城市基础设施完善:城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展,城市之间公路网系统逐渐形成,为较短时间内的旅游度假创造了条件。②政策支持:国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策,不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证,也为房地产业营造一个广阔的发展平台。
1.2 现阶段旅游地产发展限制 旅游地产的价值与旅客流量、客源地的交通、周边风景价值正相关。一个成功的旅游地产项目,会成为这个城市的品牌,从而吸引更多的游客,为投资者带来收益,促进当地的经济增长,带动就业水平。但同时,我们也应该认识到目前我国在发展旅游地产的一些限制。
1.2.1 对旅游地产的概念模糊不清 对于旅游地产的定义,国内还没有公认的模式。为追求高回报、高收益,很多地产开发商不计成本,假借发展旅游之名,盲目跟风开发。
1.2.2 政策法规有待建立和完善 目前,相对于旅游和房地产行业有相关政策的推进,但对于旅游地产开发这一特殊的形式,缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
1.2.3 旅游地产开发相应的销售推广模式缺乏 对于旅游地产常采用的分时度假模式需要有国际国内的交换网络作为推广销售支撑。我国在组建国内交换网络时,存在利益和风险分担的问题。
房地产市场的复杂性、瞬变性,使得企业之间的竞争越来越激烈。对房地产开发商来说,旅游地产的出现,既是商机,也是风险。如何在瞬息万变的环境中,让自己立于不败之地?这就要求房地产企业开发的旅游地产项目能吸引和拥有比其他竞争对手更多的顾客,更多的机会,这些都是竞争优势的价值。根据房地产企业动态环境建立企业竞争优势模型,为房地产企业进行旅游地产开发提供策略依据,详见图1。 能力、资源是所有企业必备的基本素质。任何房地产企业进行开发时都需具备开发、经营、管理等能力,并投入土地、资金、人力等资源,但并非所有的能力、资源都能成为企业竞争优势的源泉。每个企业之间同类资源、同种能力的异质性,形成不同核心能力和战略资源,维持企业竞争优势。
核心竞争能力是竞争优势的内在表现,竞争优势是核心竞争力的延续和发展。战略资源、核心能力是竞争优势的必备基础,企业通过知识的运行进行积累,将特殊技能和相关资源配置组合,形成企业独具的,从一般能力中提高得到的核心竞争能力。核心竞争能力提高的关键在于团队人员不断学习、思考、创新,形成学习型组织,实现人与企业的融合。只有将这些资源、能力进行配置、整合,外化成企业的核心竞争能力,才能形成企业的竞争优势。
企业所处的宏观环境、产业环境、企业内部环境等都会随着时间的推移不断变化。外部动态环境必然对企业竞争优势产生影响。当前的竞争优势并不意味着企业会一直拥有这种竞争优势,只有在动态能力下有效应对环境,把握机会,通过资源和能力整合、持续创新来达到目标,才能获得持续的竞争优势。
在竞争激烈的市场环境下,房地产企业通过投资旅游地产项目寻求另外的发展道路,需要明确核心能力和战略资源,建立学习型团队,确定核心竞争力,才能适应环境动态变化。
3.1 企业战略资源准备
3.1.1 企业外部提供资源 土地和资金是房地产开发的最核心、最关键的主要环节,土地供应是房地产开发的源头,资金是房地产开发的养分,不论是住宅地产还是旅游地产都是缺一不可的。与传统房地产投资相比,旅游地产开发规模大,建设的单位类型包括一般住宅和商业地产,每阶段资金需求量大。特别是后期经营管理阶段,大量的服务设施、大规模营销宣传手段等都需要资金投入。
3.1.2 企业内部提供资源
①专业型与综合型人才储备及培养模式:旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域,要求从业人员具有较高的素质,不仅要掌握房地产运作及网络技术等相关知识,还需要酒店管理、市场营销、旅游管理等专业技能。好的人才培养模式才能快速储备、培养专业新型人才,为项目开发提供动力。
②独特的企业文化:企业文化与企业核心竞争力相互依赖、相得益彰。房地产市场产品同质化严重,体现其差异化竞争优势的主要是品牌优势和附加值,因此优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素。房地产企业的竞争也是企业文化的竞争,通过企业文化塑造品牌提升核心竞争力。
3.2 旅游地产开发核心能力确定 旅游地产的开发是一个庞大、复杂的体系,要获得成功,就要具备必要的核心竞争力。对于大多数企业来说,都需具备如表1所示核心能力。
对于旅游地产的开发,由于其特殊性,对房地产企业的要求也有所不同,在具备一般企业所需的能力之上,还需匹配旅游地产开发的要素:定位、区位(交通区位、经济区位、人气的聚集度、环境、配套)、专业人才、设计理念、品质、物业管理等。因此,房地产企业核心的竞争力主要有战略能力、品牌管理能力、关系管理能力、执行能力等。(表2)
3.3 旅游地产发展策略研究 不同规模的房地产企业在不同阶段进行旅游地产开发采取的策略是不同的,因此根据房地产企业的规模和发展阶段,结合旅游地产开发要素和房地产企业开发旅游地产需具备的核心竞争力,建立房地产企业旅游地产开发策略模式,见图2。
主要有以下四种发展策略模式:
①基于战略的竞争优势:卓越的战略管理决策能力。旅游房地产项目首先要确定主题定位和前期策划,需要做出预期的设计和规划,强调战略规划一步到位,分步实施进行,有效地控制各个环节,从而达到最终价值目标,这对以后的发展起着决定性作用。旅游地产项目的开发战略的成败决定了项目的成败,也决定了企业的成败。
②基于产品的竞争优势:行业领导品牌形象深入人心。品牌是一个企业内部因素和外部关系整体实力的象征。旅游地产是一个新兴的分支,更重要的是项目建设后期的经营管理,这需要借助品牌的价值和影响,是一个长久地持续地过程。好的品牌带来的不仅是一种产品、服务,更是一种理念、思想、文化的传递。目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟,多数仅注重品牌建设,忽视品牌维护;重视品牌营销,忽视售货服务等。
③基于企业内部组织的竞争优势:优秀的企业文化和员工队伍。除了内外环境的影响之外,影响项目成败的关键是人力。好的项目是通过专业的人员运作的。好的企业需要有优秀的员工,强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证。同时公司还要形成良好的企业文化氛围,企业文化背景为各项工作的执行提供了良好的客观环境。
④基于服务的竞争优势:以物业为增值服务。旅游地产更注重后期的经营、管理,专业的物业服务是不可缺少的部分,在创新型产品、配套服务方面要满足市场需求,将旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目等模式进行组合,尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。
3.4 研究结果 房地产行业的竞争不仅仅是企业之间的竞争,也是项目的竞争。战略、产品、组织和服务方面的优势只是企业进行旅游地产开发竞争的决策方向,为实现项目和企业的整体最佳效益,房地产企业需要根据规模和发展阶段制定适合自身的竞争策略,如图3。
房地产企业处于发展阶段,且规模较小,其发展历史短,经验不足,因此项目的成败直接决定企业的成败,旅游地产项目的开发战略的决策显得尤为重要。其次企业受到各项资源的限制,特别是组织人员,还需要扩充;最后应关注的是项目层次上的品牌对产品的影响及推广及后续服务。
房地产企业处于发展阶段,规模有一定发展后,企业有充足的内外部资源及组织人员可进行创新,要想旅游地产项目可持续性发展,更重要的是在项目建设后期的经营管理上,借助品牌的价值和影响,扩大项目的影响。但技术上不成熟,还要把握整体发展战略方面及后期的效益。
房地产企业处于成熟阶段,经验丰富,但规模存在限制时,要进行旅游地产的开发,迫切需要优秀员工不断地学习、创新,将战略与决策付诸现实,为旅游地产的长期发展提供动力,在重要战略决策上把握方向,才能将企业、项目品牌进一步推广。
房地产企业处于成熟阶段,企业规模较大,既有经验,又有充足人力资源时,战略决策、项目开发及组织已经不能成为竞争优势,旅游地产的开发应更注重后期的经营管理的可持续发展,专业的服务是不可缺少的部分。
旅游房地产是新兴的房地产形式,在我国尚处于初级发展阶段,还存在许多问题。房地产企业在开发过程中应理性地看待其高利润,应明确企业的资源、竞争力和人员配置的优势,根据企业的规模和发展阶段,确定适合企业的发展策略,避免盲目地、无节制地破坏自然资源,才能在竞争激烈的市场下立于不败之地。目前国内旅游房地产发展欠缺的是创新,探索有中国特色的旅游房地产开发模式,从外部资源、战略、组织、品牌、服务等方面制定具体的竞争策略,将成为房地产企业开发旅游地产的首要任务。
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近年来旅游业蓬勃发展,庄河市旅游业也呈现出迅速发展趋势。从庄河旅游发展情况来看,庄河旅游产品开发需要不断创新以满足不断发展的旅游需求。旅游产品开发创意设计是旅游产品开发的程序之一,旅游实践者和研究者一直以来试图用各种方法探索旅游产品开发创意设计。以下是读文网小编为大家精心准备的:福建土楼旅游创意产品的设计开发思考相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:福建土楼是客家人智慧的结晶,承载着厚重的客家传统文化,吸引了大批游客前往。然而,目前土楼旅游产品品种单一,质量低劣,缺乏地域特色和文化内涵,忽略了市场多元化的需求,无法刺激游客的购买欲望。针对这种情况,福建土楼旅游产品应当注重结合土楼特有文化进行创意产品的开发与运用,更新观念,兼顾实用与审美,突出当地地域文化内涵。
“土楼”作为福建旅游产业的一张名片,是东方文明的一颗明珠。它历史悠久,承载着厚重的客家传统文化,是客家人智慧的结晶,具有历史、文化、艺术和科学的价值。福建土楼景区属5A级旅游景区,吸引了大批游客前往。福建的土楼集中分布在漳州南靖、龙岩的永定和华安等地,具有数量多、保存完整、分布广、品类多样、构思精巧等特征。笔者进行了实地调研,发现当下旅游景区纪念品存在一些问题:
(一)旅游产品品种单一,质量低劣
福建客家土楼主要分布于龙岩、南靖、华安地区,这三个景点比较分散,旅游耗时较长,游客较多前往单个区域。旅游产品大多各自为阵,差别性小,缺乏地域特色。笔者经过实地考察,发现较难购买到心仪的旅游产品,产品千篇一律,过于雷同,种类较少,没有吸引力。这些主要是一些低档次的土特产,如廉价的茶叶和自制的香烟,茶叶大多没有包装,主要为当地居民摆摊零售,价格低廉,质量较差;香烟是当地居民的手卷烟,还有一些与旅游景区景致相关的木头烙画和土楼造型的模型,材质上有塑胶、树脂、木质和竹等,粗制滥造,价格不等。另有一些印刷制作的旅游纪念品,如书籍、明信片、书签、地图等,大多也缺乏美感,无个性可言,缺乏创意。另一类与土楼无关的檀木扇子、竹质篮子等,在全国许多景点都能买当地的旅游产品,没有特色,。总之,当地的旅游产品同质化明显,品种单一,缺乏地域特色和创意;一些有乡土气息的,艺术性较弱,无文化内涵可言,且质量得不到保证,让游客失去购买兴趣,给福建土楼的5A旅游景区整体形象造成负面影响,旅游创意产品的开发明显滞后。
(二)旅游产品缺乏地域特色与文化内涵
在福建土楼景区中,许多旅游产品都与当地文化、民俗文化无关。来到土楼景区的游客,大多走马观花,游一座楼和几座楼都无太多差别,带着极大兴趣和期望来到土楼,却往往失望而归。加上毫无特色的旅游产品,根本不能吸引消费者停留脚步和满足购买旅游产品的欲望。游客希望购买有特色的旅游产品,留下美好的记忆。当下土楼旅游产品无法满足消费者的这一精神需求,因此让旅游产品富有地域特色在旅游当中显得极为重要,更能提升旅游品质和商品的价值。其次旅游商品应具有当地特色文化内涵,而福建的土楼最主要的就是客家文化,客家文化的丰富多样性主要体现在:民俗文化、建筑文化、服饰文化和饮食文化等方面。在旅游景点可以推出土楼建筑文化长廊、民俗文化表演、特色美食以及浓郁的客家风情等等,让游客不仅可以感受到土楼的建筑文化,观赏到土楼独特的外观造型,更能体验到蕴含其中的深奥的客家文化,同时也是土楼旅游创意产品开发推广的溯源所在。
(三)旅游产品忽略市场多元化需求
目前,福建土楼主要以静态观光为主,旅游活动单一,服务不完善,体验性和娱乐性的产品几乎没有,已开发的旅游项目层次较低,谈不上艺术文化的综合水平,各个景区景点同质化严重,文化、生态等方面的旅游产品开发力度不够。加之市场监管不完善,造成市场经营混乱,如旅游纪念品数量与种类较少,游客在消费各类商品时都觉得定价不当,档次低,无创意,质量无保证。加之饮食无特色等原因导致土楼景区的特色内涵丧失,游客的期望值降低,影响了景区的整体形象评价。这些都是因为忽略了市场的多元化需求和游客消费层次的不同需求。
针对如上状况,笔者认为福建土楼旅游创意产品在设计开发思路上应体现如下特征:
(一)旅游纪念产品观念更新
土楼景区作为客家文化的传承载体,与其他商品不一样,其旅游创意产品作为一种特殊的商品,应具有纪念意义和文化属性,让体验感与纪念性统一;使用功能与文化属性达到和谐统一,让旅游创意产品在游客与景区之间起到一个“纽带”的作用,把景区的文化属性传播得更为广泛。旅游创意产品在设计开发时,设计师的设计理念需创新,充分体现客家文化、民俗文化的传承属性,打造土楼产品品牌文化。品牌是游客对产品的一种认同,是一种无形资产,完整的品牌文化可以提升整个产品的形象和影响,可以让创意产品品牌从其它旅游产品中脱颖而出,又具有较强的地域特色。让游客能够读到故事身临其境,体验到土楼旅游文化的魅力,引起游客的情感共鸣,从而传递历史文化认同感和自豪感。
(二)审美性和实用性并存。
与一般商品相比,旅游创意产品在满足基本实用功能之外,更加需要美观性,来满足游客的审美需求。新颖、独特的创意产品更能吸引游客的眼球。其间审美起着重要作用,它能刺激消费,给景区带来良好的经济效益,提升旅游景区的文化档次。旅游创意产品设计需要有个性的创意。这需要打破传统思维模式,适应现代生活方式,同时结合土楼地域文化特点,不断开发,这样才能保持产品生命力的持久性。具体说来,必须要构思巧妙,立意独特,个性鲜明,新颖且实用,才能激发游客的购买欲,这样就可以改变当下的旅游产品仅有空洞的外壳,内容直露浅显的状况。要让游客见物思事,睹物思情,体验土楼文化。
目前,土楼景区的创意产品非常缺失。在旅游产品中,集审美与实用性功能,能让产品更加具有价值与意义。创意产品设计应考虑全面周到,现实中土楼景区景点较分散,夏天天气炎热,在这样的情况下可以开发一些旅游时较为实用的产品。如扇子路上可以消费,且兼具地图的功能,满足游客多种实用需求。又如还可设计遮阳的油纸伞,上面可以绘制具有浓厚土楼地域特色的民俗风情场景,如舞龙舞狮走灯火、生活场景、婚庆仪式、山歌场景等等,给旅游景区增添一道亮丽的风景,同时旅客带回去后,可以做为摆设品。
土楼的造型与现代生活用品结合,比如根据土楼“四菜一汤”的造型开发成的调味罐,就是利用土楼的形态设计;还可以做出茶具、果盘、玩具等,极具地域特色,引发消费的同时拉近与游客在时间与空间上的距离。又如笔者设计了一系列“画说土楼”的旅游创意产品,用水彩手绘的形式表达土楼的风土人情,与现代产品结合,制作了明信片、抱枕、骨枕、胸章、鼠标垫、茶杯、扇子、手提袋、IPAD平板电脑套等一些列实用产品,已投入旅游景区,并取得了良好的经济效益。
(三)地域性特征
旅游创意产品的地域性是指创意产品必需与当地文化、民俗地域特征相结合;从造型、材料、工艺等方面体现福建土楼的浓郁特色,同时土楼景区土楼文化的独特性又保证了创意产品品牌的建设和文化的传承。特色是一种魅力,是一种符号,是一种烙印,在土楼景区,最具有特色的莫过于土楼建筑这个标志性的“符号”,这也是游客纷纷前往一睹“真容”的原因。土楼的独特性符号元素是一个点、是一个线、是一个面、是一个体、是一个色。这个点可以是土楼的形态,亦圆亦方,亦物亦人;线,亦实亦虚;面,亦楼亦天空亦屋顶;体;亦实体亦形体;色,亦楼墙的土黄,亦周围的翠绿亦天空的湛蓝亦屋顶瓦片的青色。土楼的形态不仅仅局限于一个圆,圆形是最具代表性的符号,还可以是蘑菇、波纹,土楼屋顶上的瓦片纹,土楼墙上的色彩,土楼的线条所组合成的乐章;土楼的外观给游客的自然、朴实、稳重、田野气息则是精神符号。当下土楼旅游景区的产品大部分都是以土楼建筑外观为原型进行设计的,在形态外观上大多采用圆形,而且较多是直接照搬土楼原型做成的旅游产品,产品非常的局限,并且无实用性。比如以土楼的整体风貌为原型,提炼出抽象的形态造型,运用天然原始竹材料制作灯具。
(四)便携性
旅游创意产品还应具有一个重要的特征,即易于携带,从重量和体积上必须做到这一点,做到人性化的设计。在土楼景区分散的情况下,便携性显得更为重要,景点与景点之间相距甚远,而想要购买的产品又很多,游客中女性又占绝大多数,从女性的生理特征出发,更加需要携带方便。以轻巧创意设计作为设计的主要思路,同时还得考虑商品的包装,不管是食品包装还是其他产品包装,同样也得考虑携带方便。
土楼旅游产品应当结合福建土楼的特有文化进行创意产品的开发与运用,从形态、功能、创新等方面营造出独特性与实用性来吸引游客。
福建土楼旅游景区是一个立体的形象,旅游创意产品仅是一个非常小的部分,却又是一个非常重要的传播形象的载体,具有非常重要的精神内涵。充分利用土楼客家文化与传统建筑的优势,突破原有的形式进行创新,通过抽象化、符号化的形式表现在产品上,突出当地地域文化内涵和烙印,让创意旅游产品具有浓厚的“土楼特色”。
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中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后,正逐步走向成熟与理智。下面是读文网小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文,供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标,同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据,是项目实施的依据,同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究,对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析,以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力,都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划,详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究,分析了项目的优劣势,确定了目标客户群,明确自身定位,为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导,对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划,并对项目的实施提供初步的实施方案,从而确保项目的成功。
关键词:房地产项目 策划研究 市场分析
第1章 绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求,策划项目的投资需求。
第五部分综合运用项目资金筹措理论,对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用,发现不确定因素,防范财务风险,为项目的成功运转提供财务上保障。
第六部分运用财务可行性分析基本知识,对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价,为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
第七部分通过对本案例的研究,对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议,以及本案例中的项目策划过程中出现的问题,同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题,对房地产项目策划研究策略提出建议。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
2.1房地产项目策划的内涵
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划,目前有两种不同理解:一种观点认为,房地产项目策划就是促销策划,即如何想方设法把楼卖出去,这是一种狭义的理解;另一种观点认为,房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划,即业界人士所说的房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点,认为房地产项目策划是为达到投资目标,在调查、分析有关资料的基础上,按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划,并制定和选择合理可行的执行方案,以及根据目标要求和现实环境变化,对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划,即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目投资效益分析等各个环节都进行全方位策划,使项目的开发价值提升到最理想的位置。本文主要针对武汉市房地产市场,以武汉光谷步行街项目为例证,对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究
[1]。
目前有部分观点认为:房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前尚未形成的时候制作的,当然,还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性研究有着很大的区别,项目策划与决策也是不同的,项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案,而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容,而策划更为广泛。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的项目产品适销对路,占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则,才能够使房地产企业决策水平进一步提高,为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性:房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
在市场调研阶段,要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性:第一,要考虑房地产开发项目的区域情况,如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况,如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三,要考虑房地产项目的区位情况,如自然区位、经济区位等。
(3)市场性:房地产策划自始至终要以市场为主导,要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场,开发稀缺产品,避免同质竞争,这样才能获得好的经济效益。
(4)可操作性:房地产项目策划方案一定要具有可操作性,体现在以下方面:一是策划方案密切结合实际,符合市场规律,在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施,有可操作的方法。
(5)引导性:任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据,然而仍有许多经过市场调查而策划的产品未获得全面成功,原因就在于缺乏引导。在现实生活中,由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约,在市场去求方面具有一定的弹性,只要我们加以适当引导,挖掘出新的市场需求,这种隐含的、不明显的需要,就会变成实实在在的购买需求[2]。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作,应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作,可以避免不必要的反复和浪费,提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化,保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序,可以看出策划一个房地产项目的全过程,也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下,房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划,所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程,笔者通过一个图形来简要说明:功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。 [5]
按照房地产项目的发展进程,房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面:
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析:项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据,设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化,市场细分方法有好多种,但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时,
要注意产品和市场的互动,产品要弥补市场方面的空白点,要引领市场发展潮流,树立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动,通过项目树立开发商的品牌形象,提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动,产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定位需要解决的问题是:①项目市场定位房地产产品的消费者,有哪些竞争对手,目标客户的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵,引领一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想,是贯穿于整个项目的灵魂,是项目的主题,也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类,寻找拟开发产品的限制条件,制定具体的定位方案与策略。
房地产市场前景分析:市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析,需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测:开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上,对房地产项目进行规划设计,这一阶段的工作内容主要是:①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下,以人为本,以人与环境的和谐发展为核心,运用科学技术手段,综合社会、经济、环境、文化等因素,创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素,城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素,这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系,使建筑的空间体系与周围环境相互协调,可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测:在房地产项目建设规模策划完成后,基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析,明确项目的资金需要,预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划:房地产投资项目的投资规模往往非常大,这样大的资金需要量,完全靠自有资金周转是不可能的。因此,筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业,任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目,同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中,除了我们自己投入部分资金外,大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
(4)房地产项目投资效益分析:房地产投资效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法,分析测算投资项目的效益和费用,考察投资项目的获利
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况,以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会 价值和经济价值。21世纪是知识经济时代,知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产,分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力,近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下,房地产项目策划就能发挥它的特长,增强项目的竞争力,赢得主动的地位。
房地产项目策划还能帮助探索解决企业的管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,重点是管理。策划人帮助房地产开发企业管理创新,从而寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去,理清他们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标[3]。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析 房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等,关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容,只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功,是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场,书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路,南临雄楚大道,该地区集聚了多所大专高等院校,科研机构,高科技公司,是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米,地块呈不规则长方形,中心轴线长约1800米,平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置,距离武昌中心中南路约10公里,以雄楚大道和珞渝路相互连接,是武昌中心城市密集区与光谷的连接点,是武昌进入光谷的主要关口,亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌,退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”:东西向有两条城市快速干道:雄楚大道和珞渝路,南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路,目前作为城市干道的功能已经被弱化,以支路的形式存在,具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。 周边商场、菜场、休闲广场众多,大专院校林立,公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有:华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞,网通,NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分,交通便捷,自然景观资源丰富,区域公共设施完善,处在武汉东湖开发区内,该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米,地上总建筑面积312795平方米。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
五大主题步行街区:阳光激情的南加州海岸、感性美丽的地中海风情、清朗明丽的意大利、华丽雄伟的德国主题、高雅浪漫的法国构成。1350米街道设置了10大景观节点,汲取各国建筑精华,成为具有代表性的建筑博览。建筑、广告、柱饰、店招都浑然一休,给游人和顾客超越时空的跨际体验,带来“每次都有不同体验,感觉永远都没逛完”的消费体验。
特色之二:建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落,打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果,将是整个武汉都可以看见的高度,通过整条街的灯光规划设计,形成一条发光的银河,成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应,在整条街形成有趣的光影体验,使夜晚的趣味更加动人。
特色之三:空间尺度趣味宜人化。项目作为一条专为步行设计的商业街,在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则,以形成“两步之间的欢乐,一条街的开心”。景观包含四部分:街道和广场节点、店面装饰、灯光系统和导示系统。分别由商业景观设计公司、灯光设计公司、导示设计公司和装饰装修公司完成。在主街道上,作为景观的主要展示区,具备给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能,除供人流通过外,还有各种服务性、供休息、售卖的设施,如:报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来,放慢脚步,营造良好的商业氛围。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米,那么这样的的业量下,可能的商业形态将包含:大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态,可能包含:街区独立店面形式,中空百货形式,平层仓储超市形式,小独栋主力店形式,主题商场形式,酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场,共有鲁磨路,卓豹路,珞渝路东西两段,民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容,目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心,而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目,所以,光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上,都本着客观、合理的原则,在对市场进行大量的调查分析,并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象,从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究,主要得到如下结论:
近年来,武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业,一方面说明了房地产行业的快速发展,另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为:与主要竞争对手相比,本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势:①该地块极具发展潜力,属于拆迁改建整合发展的重要地块,是经商要道。②土地成本低,赢利空间大的优势 ,光谷片区由于早期的交通状况,房产一直比较低迷。在这种情况下,本公司看准商机,以低价拿下了这块地,无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区,受到武汉大众及政府的大力支持,有望成为武汉又一城市名片,具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大,放眼整个武汉市,少有出其右者。如此大规模的楼盘,势必会吸引众多有意购房者的眼球,让他们更多关注本项目的相关信息,有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快,居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中,投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景,为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位,这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有:①项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
致谢
经过前后3个月的时间,终于完成我的这份项目策划研究报告。经过这个过程,我们学会了把所学的知识加以应用,并且在实践中发现新的问题解决问题。所谓“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”诚斯言也!
房地产项目策划是我感兴趣的研究领域,在李春好老师的悉心指导下,经过3个多月的努力,终于完成了今天的文字。本文从选题,准备,到定稿,得到了多位老师的关心,支持和帮助,可以说没有他们以及相关课题方向的老师自始自终的热心关怀,鞭策,鼓励和细心指导,以及在论文写作过程中给予的学术指导和修改建议,因此我一直心存感激对他们的学术造诣和敬业态度。在这里,我想对几位在毕业设计过程中给予我帮助的老师特别是李老师致以最诚挚的感谢。其次也感谢武汉利嘉置业的徐哥,感谢你提供的调研机会及相关的数据资料等。
最后,由于知识的浅陋,出现错误在所难免,希望看过这篇毕业设计的老师,同学多提宝贵意见,以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
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[摘要] 房地产开发成本管理是房地产企业成本管理的核心内容之一,本次调研报告主要通过采用实地调查法、文献检索法、专人询问法的调查方法。对浙东化建材料有限公司在房地产开发过程中建筑成本方面的开发成本调研分析,通过分析发现该公司在建筑成本开发管理上存在诸多问题,针对以上问题提出了改进建议和必要的完善措施。
[关键词] 房地产 开发成本 控制 管理
引言 随着国家房地产相关房地产宏观调控政策的出台及相关法律制度的完善,房地产行业的暴利时代告于段落,企业要在市场上获得一席之地,必须加强自身管理的内涵建设,房地产开发成本管理是企业成本管理的核心内容之一,因此我们必须加强房地产开发成本的管理。而房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算恰恰有机的构成了房地产开发成本管理系统。所以我就房地产开发成本管理展开了调研和分析,而且在调研中发现了浙东化建中存在的问题与不足,并在最后的调研建议中提出了相关的建议与完善措施。
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册,企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元,拥有正式职工100余人,年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制,是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
在国家宏观经济的调控下房地产企业要实现企业利润最大化,则必须因时利导完善措施,控制成本性消耗开支,降低运营成本,提升服务质量,提高市场竞争力。只有真正地明确了开发成本管理的相关知识,才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对开发成本进行核算、管理。通过加强开发成本管理,克服盲目性,增强主动性,理智性,有效地降低成本。在开发成本管理的过程中找出经营问题所在,从而改善经营,节约开支。本调研报告就公司的现状进行了深入调研,希望通过本调研报告的调研分析对公司目前所存在的问题能得到更好的解决,对于公司以后的发展有进一步的提高。
(二)调研思路及方法 房地产开发的成本构成包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。在几个月的时间里我采用了一系列方法,我对浙东化建的开发成本管理等内容进行了调研,了解到该公司在建筑成本、土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发等相关信息,并且也调研了相同房地产开发企业的建筑成本。我主要采用了文献检索法,通过该方法取得了中国部分房地产企业和浙东化建公司的基本资料、概况信息和相关财务资料。采用实地调查法,走访了本公司部分科室和施工现场,和一些相关人员和工人谈话并查看资料,归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。还采用了专人询问法对公司人员请教和提问,对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选,从而归纳实际有用的信息。在调研的过程中发现了本公司每平米的建筑成本比较相同企业部分成本过高,合同过程管理不到位,变更难以控制,各种原始凭证记录不完善导致无法精算其开发成本,使开发成本增多等诸多因素。根据本公司的现状我对浙东化建公司提出了合理建议和改进方法。
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天,房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题,而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高,为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告 房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业,但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现,有些工程项目存在拖延工期的现象,这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重,原本可以一次性完工的工程项目,反复多次返工,这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量,并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出,这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散,公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生,而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证,更没有统一和规范财务人员的实务操作,也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
在对浙东化建的开发成本分析的过程中不难发现合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解:一是“合理”的签订合同;二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同,跨分期、跨科目。在签订的时候,没有从成本管理与控制的角度考虑,不为后面的工作着想。
签的时候很方便,到合同执行过程中,就会出现拖延工期或者返工,建筑材料浪费等诸多现象,这都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同,其负责的部门不同、授权不同。浙东化建公司需要清晰定义授权、责任体系,建立预警、审批机制,以保证合同签订的质量。
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面:一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点,现场变更一旦发生,现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了,不返工工期就可能会延迟。同时,变更发生前往往无法精确测算其成本,只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行,而事前只能估算,这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放,变更发生后也不及时测算成本,等到结算时再进行“算总账”,这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
原始记录,在生产过程中来源于最基层的施工地点,在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否,直接影响核算的真实程度。因此,能否及时正确地反映成本情况,关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多,工程量也大,企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况:一是有的施工工地核算建立了原始记录,但流于形式的多,原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算,也就没有最基层的原始记录,预算成本没有明确,扩大比例,成本核算不能反映真实情况。
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理,逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。 既然是“全成本”管理,那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”,如:设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺,如不能够很好解决这个问题,将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理 合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化,现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同,中标后,再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节,所以,在合同签订时要清晰界定双方的权责,确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程,审批通过后记录备档。
在施工过程中,应严格按照工程承包合同、招标文件、中标书等约定项目的施工范围,项目经理应组织项目全体人员进行书面的专题交底会,对工程承包合同的内容、范围、各方的责任、义务、目标成本的分解、合同的主要经济指标、合同存在的风险与履约中应注意的问题等具体落实到各职能部门、各责任区,并将目标成本控制的指标下达到每位负责人员,由各责任工程师在工程管理过程中具体控制,对主控范围内的费用与控制指标经常进行对比,对超指标情况拖延工期等问题及时反馈并查找原因、及时调整,项目应有专兼职人员对合同的履约情况进行管理和分析,使工程成本始终处于受控阶段。
(二) 加强成本变更控制管理 在对成本变更难以管理的问题上。我发现 一般项目施工工期较长,各阶段的差异较大,项目在履约过程中,一方面要认真分析研究合同,正确行使合同赋予的权利;另一方面,要重视合同履约过程中的索赔管理,随时关注现场动态,做好索赔的各项基础工作,特别是对那些变更新增工程项目,必须有建设单位书面签认的设计图纸变更,并应及时协商确定变更价格,以便索要增加工程款。另外工程造价管理人员,应掌握和熟悉施工工艺,了解设计变更项目、材料代用部位及现场施工情况和合同协议条款,及时收集现场实际成本消耗情况,分析和预测结算时可能出现的异议,及早准备解决的依据和理由,以保证工程的顺利进行。
(三)建立健全各类台账,做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题,我认为在这方面,应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的,应当进一步完善原始记录,建立互相制约的制度,解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录,作为物资已经到货,尚未付款,还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收,入保管账,同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员 针对最后一个问题,我认为浙东化建公司应加大对会计人员,尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来,来满足企业的管理需要,反过来促进企业内部控制管理水平的提高,从而为实现企业利益最大化。
总结
通过这次调研我清楚的认识到房地产行业由于其资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,其实企业的竞争就是利润的竞争,也就是成本的竞争。控制管理好企业的成本,是房地产企业管理的重要内容和核心任务。加强企业内部管理,签订好合同,提高管理人员管理意识,培训和引进成本管理人员,这些措施都会使得开发成本有所降低。在调研中我也发现自己在房地产开发成本中存在的种种不足,也希望将来能在实践和工作中不断得到磨练和补充。
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房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
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